ביטול חלק מההגבלות שהוטלו ע"י ועדת הערר על בניית דירות נופש

1.         עניינן של העתירות שבפני, אשר הדיון בהן אוחד, הוא בהחלטת המשיבה 6 (להלן: "ועדת הערר") מיום 6.8.06, אשר הכריעה בעררים שהגישו הצדדים השונים על החלטת המשיבה 1, הועדה המקומית לתכנון ובניה - ראשון לציון (להלן: "הועדה המקומית), לפיה הוענק היתר בניה למשיבה  5 (להלן: "מעוז דניאל"), להקמת מבנה בן 12 קומות הכולל 232 דירות, מחסנים ומרתפים לחניה, על חלק ממגרש 161 הידוע כחלקה 32 בגוש 2710 והממוקם במרחק של כ-200 מטר מחוף ימה של ראשון לציון.

היתר הבניה ניתן על פי תכנית בנין עיר רצ/2/29/1, החלה על המגרש, כחלק מ-468 דונם באזור חוף הים, אשר אושרה וקיבלה תוקף ב-1990.

הועדה המקומית העניקה למעוז דניאל, לבקשתה, את היתר הבניה תוך התניה כי 20% מהדירות שייבנו על פי ההיתר "יהיו בפול השכרה מלונאי על פי הפסיקה. במידה והיזם מבקש הקלה בתוספת הקומות - יש להעביר לאישור הולחו"ף".

בהחלטתה זו קיבלה, למעשה, הועדה המקומית את המלצת ועדת המשנה, שפעלה מטעמה, ליתן ההיתר המבוקש בכפוף לתנאי הנ"ל, אשר משמעותו היא כי 20% מהדירות שייבנו יושכרו כדירות נופש לציבור הרחב.

על החלטה זו ערערו בפני ועדת הערר המחוזית (המשיבה 6) שני העותרים וכן המשיבים 2, 3 ו-4, אשר דרשו להתנות את מתן ההיתר בהחלת ההגבלה בדבר יעוד הדירות להשכרה כדירות נופש (במסגרת "פול מלונאי"), על כל הדירות שייבנו ולא רק על 20% מהן.

מנגד ערערה מעוז דניאל על ההגבלה הנ"ל וביקשה לבטלה כליל.

ועדת הערר דחתה, ברוב דעות, את ערעור העותרים והמשיבים 2, 3 ו-4, ומנגד קיבלה את ערעורה של מעוז דניאל וביטלה כליל את ההגבלה הנ"ל, כתנאי להיתר הבניה.

2.         מכאן העתירות שבפני שהוגשו ע"י העותרים המתנגדים לביטול התנאי הנ"ל למתן היתר הבניה.

הדיון בשתי העתירות, שהוגשו בנפרד ע"י כל אחד מהעותרים, אוחד בשל הזהות העניינית ביניהן.

המשיבים 2, 3 ו-4 תומכים בטענות העותרים בעתירות והציגו את עמדתם זו בפני בית המשפט.

מעוז דניאל תומכת, כמובן, בהחלטת ועדת הערר, כאמור לעיל וכך אף הועדה המקומית, על אף שהיא זו אשר התנתה את מתן ההיתר בהגבלה לפיה 20% מהדירות ישמשו כדירות נופש, כאמור לעיל.

3.         סעיף 10 לתקנון התב"ע הנ"ל, החלה על המגרש, קובע כי באזור בו ממוקם המגרש, המוגדר בתכנית כ "אזור אמצעי אכסון ורווחה" מותר לבנות "בתי מלון לסוגיהם, מלון דירות, בתי הבראה, דירות נופש, בתי אבות, שרותי תיירות ונופש, שרותים נלווים מסחר בקומת/קומות הקרקע הפונות לטיילת".

סעיף 10.1 וסעיף 22 לתכנית מפרטים את היעודים וההגבלות ואת הוראות הבניה על פי התכנית, לפיהם מותר לבנות על כל האזור הנ"ל (אכסון ורווחה) (הכולל בסך הכל על 3 מגרשים, לרבות המגרש נשוא העתירה) "1,400 יחידות, אכסון במלונות, דירות נופש ובתי אבות, ומסחר בקומות הקרקע הפונות לטיילת".

ועדת הערר, בהתייחסה להוראות התכנית ותנאיה ובנתנה דעתה למטרותיה, הגיעה למסקנה כי תכנית בנין עיר זו והתנאים שנקבעו במסגרתה, נועדה למנוע מגורי קבע בדירות שייבנו, ולעודד אוכלוסיה, שאינה מתגוררת דרך קבע בעיר, לשהות ולבלות בעיר פרקי זמן קצרים כתיירים. לצורך זה קבעה התכנית כי באזור זה, הסמוך מאוד לים (להלן: "הסביבה החופית"), יוקמו מתחמים ויחידות לצרכי מגורים לתיירים ומסחר, באינטנסיביות המתאימה לאופיו של אזור תיירותי, כפי שיתהווה ויתפתח, ולאו דוקא מתחמים בעלי צביון של מגורי קבע.

עם זאת לא מצאה ועדת הערר כל תימוכין בתכנית לדרישה שהופנתה ליזם ע"י הועדה המקומית, להקצות חלק מהדירות לשימושו של הציבור הרחב, שלא יתגורר דרך קבע במקום, ע"י בניית דירות נופש ויעודן להשכרה במסגרת "פול מלונאי".

לאחר שסקרה את פסיקת בית המשפט העליון במקרים דומים ובחנה את כוונת מתכנן התכנית, הגיעה הועדה, ברוב דעות, למסקנה כי אין מקום להגבלת הפול המלונאי שהטילה הועדה המקומית על היזם. במקום הגבלה זו יש לקבוע בתנאי ההיתר, כך קבעה הועדה, הוראה שתמנע איחוד פיסי של יחידות הדיור שיוקמו בפרוייקט, על מנת לא להגדילן ולא להכשירן למגורי קבע.

4.         בעתירתו (עת"מ 2206/06) עותר העותר, שהינו תושב ראשון לציון וחבר מועצת העיר שלה (כראש סיעת "ראשון בשינוי"), להתניית היתר הבניה שניתן ליזם בהכנסת כל הדירות בפרוייקט "לפול מלונאי" למשך מרבית ימות השנה ועגון האיסור לאיחודן הפיסי ע"י רישום הערה מתאימה בלשכת רישום המקרקעין, על פי חוק המקרקעין.

את הנמקת עתירתו מבסס העותר על פסיקת ביהמ"ש העליון בפרשת המרינה הידועה (עע"מ 2273/03 - אי התכלת ואח' נגד החברה להגנת הטבע) באמצו את הפרשנות שניתנה ע"י בית המשפט למונח דירות נופש.

מוסיף וטוען העותר כי החלטת ועדת הערר, בבטלה כליל את הגבלת "הפול המלונאי", כאמור, לוקה בחוסר סבירות ומנוגדת לאופיה של התכנית ולתקנונה.